tekstgrootte
contact sitemap home
x
toon emailadres in reactie
Voer code in:

Volkshuisvesting uit balans

21-3-2014

De afgelopen jaren is de balans in onze internationaal gerenommeerde volkshuisvesting verstoord geraakt.

Vorige week kwam minister Blok met zijn aanpassingen op de herziening van de Woningwet, inmiddels beter bekend als de novelle. De novelle zelf bemoeilijkt het behoud van gemengde buurten, laat middeninkomens aan hun lot over en leidt vooral tot veel bureaucratie. Ernstiger is dat de novelle onderdeel uitmaakt van een enkele jaren geleden ingezette beweging die de nadelen van de huidige volkshuisvesting (marktverstoring) zo schadelijk vindt, dat het de verdiensten ervan niet langer wil behouden. De novelle moet daarom niet worden beoordeeld als foto, maar als onderdeel van een film die slecht dreigt af te lopen voor huurder en samenleving.

Al ruim een eeuw werkt Nederland aan een grote voorraad kwalitatief goede en betaalbare woningen in gemengde steden en dorpen. Dat doen we vanuit de overtuiging dat goede huisvesting – en dat is meer dan een dak boven het hoofd alleen - mensen in staat stelt zich te ontplooien. Dat doen we vanuit de wetenschap dat er opgaven zijn waaraan geen geld te verdienen is, maar die de samenleving wel veel opleveren als ze goed worden opgepakt. Een kwestie van beschaving. In geen land ter wereld bestaat zoiets als een financieel rendabele sociale woningbouw en ook in Nederland heeft er altijd geld bij gemoeten. Dat losten we in Nederland eerst op met miljarden aan subsidies, maar daarmee zijn we in de jaren negentig radicaal gestopt. Sindsdien hebben corporaties de mogelijkheid in de markt geld te verdienen waar het kan, om dat geld te besteden waar het moet. Opereren in de markt werd een nuttige en noodzakelijke nevenactiviteit voor de woningcorporaties.

Volkshuisvesting is gebaat bij een goed functionerende woningmarkt. Het leidt tot een aanbod dat zich aanpast aan de vraag en tot de broodnodige dynamiek. Mensen die op deze markt niet zelfstandig in betaalbare huisvesting kunnen voorzien, moeten daarbij worden ondersteund. Een goed evenwicht tussen marktwerking en betaalbaarheid is dus nodig. Dat evenwicht komt steeds verder in het gedrang. De markt wordt het doel in plaats van het middel.

Als het aan de politiek ligt moeten corporaties, die wettelijk verplicht zijn hun winst te herinvesteren in de volkshuisvesting, plaatsmaken voor partijen die hun winst uitbetalen aan aandeelhouders. De sociale huursector moet kleiner, zodat de markt meer ruimte krijgt. Deze beweging werd enkele jaren geleden ingezet. Denk aan de inperking door de EU van de groep huishoudens die recht heeft op een sociale huurwoning. Denk aan de Donnerpunten die het aandeel marktwoningen vergrootte. Denk aan de eerste versies van de herziening van de Woningwet in 2012 die het werkveld van corporaties inperkten en denk bovenal aan de verhuurdersheffing.

Het pijnlijke is dat de corporaties iedere keer ‘constructief meewerkten’ aan de voorstellen. Soms kwamen die ook heel goed uit. Zoals de Donnerhuren die die een oplossing waren voor de steeds legere corporatiekas en die het mogelijk maakte de relatie tussen de huurprijs en de populariteit van de woning te verbeteren. Iedere keer werd van beide kanten onderhandeld op de millimeter, zonder oog te hebben voor de grote beweging op de kilometer. Ook bij Ymere beoordeelden we vaak de foto, maar vergaten we de film. De film waar wij allen in zitten gaat over marktwerking als doel op zich, over het op termijn niet meer kunnen betalen van de opgaven in de sociale huursector en over de angst voor misstanden die sterker is dan de trots op onze leefbare wijken.

De meest effectieve manier om de markt meer ruimte te geven, is het verdienmodel van corporaties uit te hollen. De verhuurderheffing kan alleen worden opgebracht als stevig wordt gesneden in de bedrijfslasten van corporaties, als de investeringen in de woningvoorraad worden teruggebracht, als de verkoopaantallen en de huuropbrengsten worden gemaximaliseerd. Binnen bouwprojecten verevenen door ook marktwoningen te bouwen wordt met de novelle veel moeilijker. Een drastische afname van de omvang van de sociale huursector is zodoende onontkoombaar. Nu is een reductie van het aantal sociale huurwoningen in Nederland als geheel best mogelijk, maar geen structurele oplossing. Bovendien doet dit centralistische, generieke overheidsbeleid geen recht aan de grote regionale verschillen en aan de forse investeringsbehoeften. Denk aan de opgave in krimpgebieden, aan de nog lang niet afgeronde stedelijke herstructurering in Rotterdam-Zuid, aan de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden, aan de verduurzaming van de woningvoorraad en aan de enorme opgaven rond Wonen en Zorg.

Het belangrijkste effect van de doorgeschoten marktwerking is dat de sociale huurwoningen die overblijven, steeds duurder worden. De huurtoeslag als essentieel instrument om huurwoningen betaalbaar te houden, is niet in staat de huurstijgingen te compenseren. Huurders merken dat, het Nibud berekent dat. Voor groepen huurders liggen armoede en huurachterstanden op de loer.

In Engeland kunnen ze inmiddels meepraten over wat een te enthousiaste beweging naar de markt betekent voor het wonen. Ook Thatcher heeft als rechtschapen marktgelover destijds ingezet op verkleining van de sociale woningvoorraad (right to buy) en ook zij heeft de huursector geliberaliseerd. In zekere zin is dezelfde beweging in Nederland nu gaande. Dertig jaar later zijn in steden als Londen de resultaten zichtbaar. Lagere inkomens wonen bijna niet meer in de stad. Het grootkapitaal en de huisjesmelker hebben zich verrijkt. De toenemende tweedeling in Hackney (Noord Londen) was de oorzaak van de rellen in 2011. In Londen is de film afgelopen en we weten hoe het afliep. Na jaren bezuinigen is de huurtoeslag verdwenen en daarmee de betaalbaarheid voor lagere inkomens.

We zijn bijzonder kritisch over de misstanden in de corporatiesector. We moeten er als maatschappij voor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen effectief, efficiënt en transparant wordt ingezet voor het publieke belang. Politiek, regel het, want het ging de laatste jaren te vaak fout. Maar spoel het kind niet met het badwater weg!

Hou balans tussen sociaal en markt. Want het geloof dat de markt het allemaal wel oppakt, is niet realistisch. Ook het directoraat social affairs van de EU laat inmiddels een heel ander geluid horen. Zij benadrukken nu het belang van sociale huisvesting voor de sociale cohesie en de bestrijding van armoede. De laatste jaren – neem alleen de problemen bij de banken en het spoor - zullen zelfs de meest verknochte marktdenkers wel eens hebben getwijfeld aan wat teveel markt op de langere termijn brengt. Je hoeft geen studie economie te hebben afgerond om te kunnen raden dat corporaties die alleen mogen doen wat marktpartijen niet willen, binnen een paar jaar aankloppen voor subsidies. Wat heeft de “bv Nederland” dan gewonnen?

Het debat moet niet alleen gaan over de novelle, maar vooral over wat we voor ogen hebben met de volkshuisvesting. Als we nog steeds vinden dat goede huisvesting in gemengde steden belangrijk is, hoe zouden we die dan willen organiseren? Waarvan gaan we die betalen, welke rol delen we bewoner, de overheid en de markt toe? Willen we als samenleving investeren in kwaliteit tegen een betaalbare prijs voor de mensen die dat nodig hebben? En wie wil welke rol in de fase waarin de film zich nu bevindt? Stel, het start hier, zouden we dan een woningcorporatie uitvinden? Waarschijnlijk wel, maar gelukkig hoeft dat niet. We moeten alleen wel even stilstaan bij hoe we willen dat deze film afloopt, met een voor huurders en samenleving happy end.

Jeroen Frissen, directeur Strategie en Beleid Ymere
Pieter de Jong, statutair directeur Ymere

Uw reactie

Reageren op de column van de Directieraad? Mail naar column@ymere.nl

Eerder geplaatste columns:

21-3-2014 - Volkshuisvesting uit balans

13-12-2013 - Afscheid Roel Steenbeek 2 december 2013

26-4-2013 - Jaarverslag 2012

28-12-2012 - Het draait om mensen

7-12-2012 - Toezicht op de toekomst

8-5-2012 - Goede huisvesting voor mensen die dat op eigen kracht niet voor elkaar krijgen

31-10-2011 - New Harloheim

8-9-2011 - Nieuw gebruik, oud gebouw

8-7-2011 - Bewoners kennen een wijk het best

28-4-2011 - Jaarverslag 2010. Een goed jaar.

15-4-2011 - Goed opdrachtgeverschap

4-4-2011 - Hulp voor gedupeerde middeninkomens

10-3-2011 - Stagaires

18-1-2011 - Fusie Ymere en Goed Wonen

22-12-2010 - Een goede reputatie

4-10-2010 - Woningmarktdossier sluitstuk concept regeerakkoord

10-9-2010 - Open Monumenten Dag 2010

2-7-2010 - 100% fraudevrij

18-5-2010 - Touwtje trekken op de woningmarkt