A A A

Jaarverslag 2016: Ymere investeert fors in onderhoud en verduurzamen van meer huurwoningen

woensdag 26 april 2017

Voorkant van het Jaarverslag 2016Ymere heeft een goed jaar achter de rug. De organisatie is financieel gezond, de bedrijfskosten zijn aanzienlijk verlaagd en huurders gaven Ymere in 2016 een goed én hoger cijfer voor dienstverlening. Ook is er veel geïnvesteerd in renovatie, groot onderhoud en tal van duurzaamheidsmaatregelen om het wooncomfort van huurders te verhogen. Dat staat in het jaarverslag van Ymere over 2016.

Door een verlaging van de bedrijfskosten, aantrekkende woningmarkt en positieve effecten als gevolg van het doorzettend economisch herstel is het jaarresultaat van Ymere sterk verbeterd: € 793 mln. tegen € 347 mln. in 2015. Het consumentenvertrouwen is toegenomen, maar heeft ook een keerzijde: de prijzen van woningen in de populaire Metropoolregio Amsterdam zijn flink gestegen. Die ontwikkeling geldt ook voor de waarde van het vastgoed van Ymere (waardestijging: € 629 mln.). Dat is echter winst op papier zonder voordelen voor huurders. Het leidde bovendien tot een verhoging van de verhuurderheffing van € 7 mln. (54 mln. in 2015, 61,5 mln. in 2016). Die afdracht investeert Ymere liever in betaalbaarheid, onderhoud, renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen.

De afgelopen jaren heeft Ymere ingezet op een efficiëntere, wendbare bedrijfsvoering. Het aantal leningen is verder afgebouwd. Er is voor € 301 mln. aan leningen afgelost. Hierdoor krijgt Ymere meer financiële ruimte om te investeren in haar kerntaak, het zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor mensen met een bescheiden inkomen in de Metropoolregio Amsterdam. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst. Ymere monitort de omvang van de lening portefeuille vanuit verschillende invalshoeken. De woningcorporatie voldoet daarmee aan de eisen van de Autoriteit Woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Meer aandacht voor renovatie en onderhoud

Door de beperkte investeringsruimte ten tijde van de economische crisis heeft Ymere de afgelopen jaren vooral geïnvesteerd in renovatie, onderhoud en projectmatige woningverbetering van het bestaande sociale woningbezit. Ymere gaf in 2016 ruim € 106 mln. uit aan onderhoud en investeerde € 92 mln. (€ 66 mln. in 2015) in het verbeteren van bestaande woningen. In totaal werden 1867 woningen (1.214 in 2015) onder handen genomen. Dat betekent een flinke verhoging van het wooncomfort voor huurders en besparingen op energieverbruik door betere isolatie en andere duurzaamheidsmaatregelen. De afgelopen jaren zijn bij ruim 1.000 woningen in Haarlemmermeer zonnepanelen op de daken geïnstalleerd. In de komende tijd gaat Ymere dat ook nog doen bij 8.500 woningen in Weesp, Amsterdam, Haarlem en Almere.

Ymere kiest steeds vaker voor renoveren in plaats van slopen en nieuwbouw. Dat is vaak goedkoper, maar ook duurzamer. Dit beleid heeft vaak ook de voorkeur van bewoners en gemeenten: huurders zijn gehecht aan hun huis en sociale leven, de wijkstructuur blijft intact en een huurverhoging beperkt.

Impuls voor sociale nieuwbouw

Ymere leverde in 2016 43 nieuwe sociale huurwoningen op. Naast deze nieuwbouw realiseerde de corporatie in het voormalige Ymere-kantoorpand De Maurits in Amsterdam 23 sociale huurwoningen voor starters en statushouders.

De start bouw van een aantal andere sociale huurwoningen is doelbewust opgeschoven naar 2017 om maximaal te profiteren van nieuwe kortingsregelingen op de verhuurderheffing.

Nu de economische crisis en bijbehorende onzekerheid definitief voorbij is, groeit de investeringsruimte van Ymere en krijgt nieuwbouw van sociale huurwoningen weer een flinke impuls. Dat resulteert in de periode 2017-2021 in een forse toename van het aantal op te leveren sociale huurwoningen. In 2017 krijgen tientallen huurders als eerste bewoner de sleutel van hun nieuwe huis.

Door veranderende wetgeving behoort nieuwbouw van koopwoningen niet langer tot het domein van Ymere. Lopende projecten worden afgerond of overgedragen. Die transitie verklaart waarom Ymere in 2016 nog 457 koopwoningen heeft opgeleverd. Van deze koopwoningen is bijna de helft (184) aan beleggers verkocht. De woningen zijn daarna verhuurd in de vrije sector, waarvan 76 in het middensegment.

Focus op doorstroming en beschikbaarheid

De Metropoolregio Amsterdam is een fijne en populaire plek om te wonen, werken en recreëren. Die populariteit leidt ertoe dat de wachtlijsten voor een sociale huurwoning onwenselijk lang zijn. Ymere zoekt voortdurend naar creatieve mogelijkheden om die wachtduur te beperken. Het bevorderen van doorstroming door huurders en woningen actief te matchen is succesvol. Dat leidde in 2016 tot 185 verhuizingen van huurders naar een andere (huur)woning die beter bij hun levensfase of inkomen past. Daardoor komt er beweging in de wachtlijst. Deze werkwijze wordt de komende jaren uitgebreid.

Ymere is alert op huurders die misbruik (illegale onderverhuur, verhuur via Airbnb of wietplantages) maken van een sociale huurwoning voor eigen financieel gewin. Ze duperen daarmee andere woningzoekenden. Ymere treedt dan hard op: in 2016 zijn 441 huurcontracten ontbonden. Dat is 11 procent van het in totaal vrijgekomen sociale huurwoningen.

Sociaal huurbeleid

Ymere heeft in 2016 3.869 zelfstandige sociale huurwoningen opnieuw verhuurd. De gemiddelde sociale huur bedroeg in 2016 € 533 (2015: € 523). Om wonen voor lagere inkomens betaalbaar te houden, baseert Ymere de huurprijs op de woning én het inkomen. Dat beleid wordt door huurders, vertegenwoordigd in de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY), gewaardeerd. Zo daalde het aantal bezwaren van huurders tegen een huurverhoging verder tot 873. In 2015 waren dat er 1043, in 2014 nog 1997. Voor huurverhoging-zaken die bij de huurcommissie terecht kwamen kreeg Ymere in 106 van de 109 uitspraken gelijk.

Meer aandacht, minder uitzettingen

De huur wél willen betalen, maar het niet kunnen omdat het even financieel tegenzit. Om uitzetting van deze huurders te voorkomen biedt Ymere een ‘ontzorgservice’: begeleiding, een betalingsregeling en glasheldere afspraken. Daarmee voorkomt Ymere preventief een huisuitzetting en leed. Bovendien worden onnodige kosten van een uitzetting en nieuwe verhuur bespaard. Het aantal uitzettingen door een huurschuld daalde tot 55 in 2016 (92 in 2015). Dit project is zo succesvol dat het definitief door Ymere in de bedrijfsvoering wordt geïmplementeerd.

Goede score in Aedes-benchmark

In de onafhankelijke benchmark van brancheorganisatie Aedes kreeg Ymere een bovengemiddeld goede beoordeling. De benchmark richt zich op het meten en vergelijken van onder andere tevredenheid van huurders en de bedrijfskosten van woningcorporaties. Met de hoogste A-score op zowel bedrijfslasten als huurdersoordeel behoort Ymere tot de koplopers in de sector. Een resultaat waar Ymere trots op is en de komende jaren wil vasthouden.

Download het volledige jaarverslag 2016