Over onderhoud
Als Ymere het technish beheer doet voor uw VvE, stellen wij voor uw VvE een meerjaren-onderhoudsplan op en ondersteunen we bij de uitvoering van onderhoud en reparaties. U kunt dan ook bij ons terecht voor reparaties aan de gezamenlijke onderdelen van uw complex.
In het meerjaren-onderhoudsplan (MJOP) staat een overzicht van te verwachten kosten voor onderhoud of vervanging. Het beslaat een periode van tien jaar. Met een goed meerjaren-onderhoudsplan weet de VvE welke kosten er te verwachten zijn en welke reserveringen er gemaakt moeten worden. De MJOP voor uw gebouw vindt u in Twinq.
Wilt u verbouwen of zelf klussen aan uw woning? U moet dan voor sommige veranderingen toestemming vragen aan de andere leden van de VvE tijdens een Vergadering van Eigenaren. Het gaat om alle verbouwingen of klussen die iets wijzigen aan gemeenschappelijke delen (architectonisch uiterlijk, draagmuren, kozijnen en buitenwanden, dak, balkon, etc.). Denk bijvoorbeeld aan: dubbel glas plaatsen, een uitbouw maken of een zoldervenster toevoegen.
Heeft u plannen om te verbouwen? Maak dan gebruik van ons stappenplan voor verbouwingsaanvraag; zo kunt u niets vergeten.
De Vergadering van Eigenaren kan uw plannen afkeuren of goedkeuren en hier voorwaarden aan stellen. Deze voorwaarden kunnen divers zijn, maar hebben in de meeste gevallen betrekking op het onderhoud voor de toekomst.
Wonen in een energiezuinig en goed onderhouden huis betekent een hoger wooncomfort en een besparing op je energiekosten. Daarom onderzoekt het VvE-bestuur samen met mede-eigenaar Ymere hoe we woongebouwen, waar eigenaren én huurders wonen, kunnen verduurzamen. Meer informatie leest u op onze pagina verduurzamen VvE.
Tip: bent u een VvE in Amsterdam en is meer dan de helft van de bewoners eigenaar van zijn of haar woning? Dan kunt u van de gemeente Amsterdam gratis advies krijgen over duurzaam energiegebruik. Lees meer op de website van de gemeente Amsterdam.
U bent vrij om een schotel vrijstaand binnen de erfgrens op het balkon te plaatsen. Op het moment dat u deze aan de gevel wilt bevestigen, dient u hier toestemming van de Vergadering van Eigenaren voor te vragen.
Over de VvE-bijdrage
Servicekosten zijn opgebouwd uit verschillende bedragen. Een deel bestaat uit de lopende uitgaven van de Vereniging van Eigenaren (VvE), bijvoorbeeld reparaties, verzekering en energiekosten. Een ander deel zijn reserveringen voor uitgaven in de toekomst. De meest voorkomende kosten zijn:
- dagelijks onderhoud (bijvoorbeeld van het gebouw en de lift)
- verzekeringen
- schoonmaak en/of ramen wassen
- electra/gas/water
- diverse kosten zoals ontstopping van de riolering, graffiti verwijderen en dakinspectie
- overige verenigingskosten
- het reservefonds voor toekomstig groot onderhoud
beheerkosten
U betaalt maandelijkse VvE-bijdrage ten behoeve van uw eigen VvE. Het geld komt binnen op de eigen rekening van de VvE. De maandelijkse bijdrage is gebaseerd op de begroting. Deze begroting bevat de te verwachten kosten die de VvE in een jaar gaat maken, bijvoorbeeld kosten voor verzekering, sparen voor onderhoud, reparatieverzoeken en meer. De begroting van uw VvE vindt u terug op Twinq.
Jaarlijks besluit de Vergadering van Eigenaars over de maandelijkse bijdrage. De Vergadering van Eigenaars kan altijd besluiten de maandelijkse bijdrage naar beneden toe bij te stellen, maar veelal is dit geen verstandig besluit. Met een goede onderbouwing is de bijdrage naar beneden toe bij te stellen.
Bij het indienen van uw belastingaangifte dient u het aandeel in het reservefonds van uw appartementsrecht op te geven als vermogen in box 3.
Over de Spelregels van de VvE
Het bestuur van de VvE is belast met zaken rondom leefbaarheid. Uiteraard zijn alle eigenaars gezamenlijk verantwoordelijk voor het leefbaar houden van het complex.
Ongeacht of u woonachtig bent binnen een VvE is het raadzaam uw buren te laten weten dat u ergens overlast van ervaart. Indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, dan kunt u contact opnemen met de wijkagent.
Aangaande overlastzaken kan in enkele gevallen het bestuur van de VvE een rol spelen. Dit is afhankelijk van de aard van de overlast en de overeengekomen afspraken binnen uw VvE. In enkele gevallen kan er een boete namens de VvE opgelegd worden.
U mag uw appartement niet verhuren voor korte tijd, bijvoorbeeld via airbnb. U mag uw appartement wel voor langere tijd verhuren.
Als u een appartement koopt, koopt u eigenlijk een deel van een appartementencomplex. Dit heet in juridische termen: appartementsrecht. Door het kopen van een appartement heeft u het exclusieve recht van gebruik van uw eigen appartement. Ook heeft u het recht op gebruik van de gemeenschappelijke onderdelen van het complex, zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift of binnentuin.
Als alle losse appartementen afzonderlijk ingeschreven staan bij het Kadaster, is het gebouw gesplitst. Door de splitsing kunnen de afzonderlijke appartementen verschillende eigenaren hebben. Hoe het gebouw is opgesplitst is vastgelegd in de splitsingsakte met een splitsingstekening.
De splitsingsakte bevat een omschrijving van het appartementencomplex en de afzonderlijke appartementsrechten. Ook staat er een splitsingstekening in, waarop de grenzen staan tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten.
In de splitsingsakte staat ook voor welk deel u moet bijdragen aan gezamenlijk onderhoud. Het bepaalt ook het stemgewicht per appartement.
Het splitsingsreglement is onderdeel van de splitsingsakte. De akte wordt opgesteld door een notaris en is ingeschreven in het Kadaster. Daar kunt u de akte ook opvragen.
Het splitsingsreglement vormt de statuten van de Vereniging van Eigenaren (VvE). In dit reglement staan de rechten en plichten voor de VvE en haar leden.
Over het bestuur van de VvE
De belangrijkste organen van een VvE zijn het bestuur en de vergadering van eigenaren. Het begrip 'vergadering van eigenaren' staat ook voor de vergaderbijeenkomst van de appartementseigenaren. De vergadering neemt in principe alle besluiten. Het bestuur van de VvE moet deze besluiten uitvoeren. De 'voorzitter van de vergadering' wordt gekozen en benoemd door de vergadering van eigenaren. De voorzitter leidt de vergadering en is aanspreekpunt. Hij of zij is geen uitvoerder of bestuurder, en hoeft in principe ook geen eigenaar te zijn.
In het bestuur van een VvE worden in onderling overleg de taken verdeeld onder de voorzitter, de secretaris en de penningmeester. Het bestuur moet in ieder geval uit een oneven aantal leden bestaan. Naast de bijzondere regels die gelden voor een VvE, kunnen ook de algemene regels van het Verenigingsrecht van toepassing zijn. Een VvE moet zich inschrijven in het Verenigingsregister van de Kamer van Koophandel (KvK).
Bij het beheren van een VvE komt veel kijken. Ten eerste is een goede verstandhouding tussen partijen natuurlijk belangrijk, maar voor een goed beheer is ook juridische, bouwkundige, financiële en administratieve kennis noodzakelijk. Er kan door de Vereniging een (administratief) beheerder worden aangesteld die de Vereniging kan voorzien van deskundig advies.
Voor het optimaal functioneren van de VvE laat de VvE-beheerder zich bijstaan door:
de voorzitter. Hij of zij fungeert als spreekbuis van de eigenaren. De voorzitter bespreekt met de administratief beheerder lopende zaken en stelt de agenda op voor de ledenvergadering de vice-voorzitter, die de voorzitter vervangt bij afwezigheid.
een adviescommissie, die is samengesteld uit een aantal eigenaren. De adviescommissie kan de voorzitter en de administratief beheerder adviseren over uiteenlopende onderwerpen.
een kascommissie, die gevormd wordt door twee eigenaren. De kascommissie controleert één keer per jaar de boekhouding van de VvE en koppelt de uitkomst terug aan de Vereniging. Leden van de kascommissie zijn geen bestuursleden van de VvE.
een technische commissie, die meestal bestaat uit één of meer handige eigenaren. De technische commissie kan voor de VvE diverse hand- en spandiensten verrichten, waardoor er kosten bespaard worden.
Het bestuur wordt benoemd uit de leden van de vereniging. Het bestuur voert de besluiten van de vergadering uit. Het bestuur ziet in algemene zin toe op het goed naleven van afspraken met de beheerder alsmede de afspraken vastgelegd in het huishoudelijk reglement (indien aanwezig). Het bestuur vertegenwoordigt de VvE naar buiten.
Bestuursfuncties Het bestuur moet bestaan uit een oneven aantal leden (dit schrijft de splitsingsakte voor): in ieder geval een Voorzitter, een Penningmeester en een Secretaris.
De taken van de Voorzitter zijn onder andere:
- de vergaderingen voorzitten
- aanspreekpunt zijn voor de leden van de vereniging
- het aanspreekpunt voor de beheerder
De taken van de Penningmeester zijn onder andere:
- de ingekomen rekeningen controleren die buiten de begroting vallen
- jaarcijfers controleren
De taken van de Secretaris zijn onder andere:
- notuleren van bestuursvergaderingen
- uitwerken van deze notulen
- postadres voor post voor het bestuur
De taken van de Kascommissie zijn onder andere:
- controleren van de jaarrekening
- advies uitbrengen aan de leden inzake het jaarwerk
In het geval van nieuwbouw adviseren wij om een oplevercommissie samen te stellen, welke aanwezig is bij de oplevering van de gemeenschappelijke ruimten.